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婚后买房,不加名字真没事吗?

字号+ 编辑:孙明展 来源:188金宝搏beat官网 2020-01-07 我要评论

上周,大家讨论了很多朋友都非常关心的婚前共同买房的话题(共同买房,女性要注意什么问题?),今天大家再来说说婚后买房那些事。婚后买房,房产证要不要加上夫妻俩的

  上周,大家讨论了很多朋友都非常关心的婚前共同买房的话题(共同买房,女性要注意什么问题?),今天大家再来说说婚后买房那些事。婚后买房,房产证要不要加上夫妻俩的名字?房产证只写丈夫的名字,房子还有太太的份吗?一旦离婚,房产证要改名咋办?今天大家继续请法律专家张颖老师来探讨房产证加名字的复杂问题。

  

  特邀嘉宾:张颖
  武汉大学法学博士
  专业律师

  视频版:https://v.qq.com/x/page/y3045zh8dmy.html

  孙老师:各位观众,很高兴再次请来我的好朋友,武汉大学法学博士张颖老师。大家一起来探讨理财和法律相交叠的问题。

  房产证上要不要加名字?我想听一听张老师从法律角度谈谈对这个问题的专业看法。

  张老师:一般来说,在房产证上加名字在法律上能起到公示的效果,特别是对于共同财产。如果没有加名字,外人是不了解的。大家有时会遇到一些案例,比如两个人闹离婚,房产证上只有丈夫的名字,丈夫由于某种原因私自将房产转让给了第三人,那么妻子在分割财产时就会很被动。

  

  因为法律是保护善意第三人的,如果被转让房产的这个人不知道你们夫妻双方的真实财产情况,不是出于恶意购买你的房产,那么是受法律保护的。房产证上只有你的名字,就只和你交易了。

  但还有一种情况就比较恶劣,有些人为了转移财产,或者想在夫妻财产分割的时候少给一点,就与他人恶意串通,用很低的价格将房产转手。比如一线城市一百平米的房子,一两百万就卖给别人,明显低于现在的市场价。这样财产转移到别人手上了,一方手上的钱更少,另一方的权益肯定会受损。

  但如果房产证上有你的名字,在交易的时候就必然经过你,这种情况比较容易防范。

  孙老师:我想问一个细节问题,在交易房产的时候,如果是已婚状态,一般都会要求配偶也在场,除非是代签名,或者是如何才能完成交易呢?

  你说的私下处置的问题,在严谨的制度下应该很难操作吧?

  张老师:理论上是这样的,双方都要到场,因为处理的是共有财产。但实际上也有一些情况可能会被钻漏洞 。

  孙老师:总之,只要房产证上没你的名字,私下处置的过程就有漏洞可以钻。

  张老师:对,因为房产证有公示的效应,别人(和你交易只需看你的房产证,)没有义务去了解你们夫妻的状况。

  而且一般而言,夫妻之间在法律上有代理的关系。有一种代理关系叫“表见代理”,实际上你虽然没有获得TA的授权,但普通人认为你应该有TA的授权。

  

  “表见代理”对于公众还是有效的,因为它保护交易安全,别人没有必要去查你们夫妻是不是分居了,又或是怎么样了。

  他(第三人)认为一方在某种意义上能够代表另一方的某个意见,那么他总有办法把房产通过某种方式低价处理掉。

  当然,如果在法律上有证据证明这是恶意串通的,可以撤销交易。

  孙老师:但会很麻烦。

  张老师:对,要去取证,而且还有一系列后续手续。有你的名字就比较简单,它就是一个硬性规定,很多地方逃不掉。

  

  孙老师:所以对于夫妻共有财产,加名字应该硬气一点,是吧?

  张老师:对,硬气一点。还有一个问题是,一方的个人财产要不要加另外一方的名字。这实际上是一个赠予的问题。赠予人在自己的财产上写上你的名字,表示TA对你的赠予。

  

  但赠予是单向的,除非你签了赠予合同,否则不能拿着合同要求TA履行。如果没有明示的赠予合同,只是一个情义上的表示,赠予能否实现可能还得看TA自不自觉。

  孙老师:就是信了就上当了,就不该信是吧?

  张老师:我觉得加名字其实是一种自我保护,如果你确实希翼TA落实赠与行为,TA作出表示的时候就加上名字吧。

  如果还没结婚,双方可以签一个财产协议,把赠予的内容写进协议,然后做公证。

  孙老师:其实最好的解决办法就是,既然对方都作出承诺了,那就先让对方把房产证上的名字改了再领证结婚吧。

  所以现在看来,夫妻出现财产争议,大多数都是因为房子。最近我的一个朋友离婚,我就发现在离婚过程中,男方反而能做得比较绝。两个人共同买了房子,离婚的时候孩子判给了女方,男方就坚决要求卖掉房子,把卖房款分半折现,同时再付抚养费。

  其实我认为,正常情况下房子就不必折现了,留给孩子。男方可以拿走一笔现金,或者少付点赡养费,不是更合理吗?但是男方很坚定。

  张老师:可能就像您说的,男性更在乎现实利益的兑现,女性更在乎保障。

  这种情况大家也遇过,郑三毛前列贴官方网站,大家有时也会建议,如果两人实在争执不下,就把房子赠予孩子,房产证写孩子的名字。

  

  孙老师:孩子如果未成年呢?

  张老师:孩子可以接受赠予。双方以监护人的身份共同生活、使用房产等都没有问题。双方共同监护,或者以一方单独监护为主,都可以协商。

  如果女方不愿意折现,实际上也可以把那部分现金给男方。

  孙老师:或者用抵偿部分抚养费的方式。张老师:这实际上是一个实行的问题。

  孙老师:说明现在大家还是比较珍视手头的房子。

  张老师:中国人比较重视这个东西。孙老师:但我相信随着时间的推移,可能慢慢地财产纠纷未必就局限于房子了,可能还会包括更多金融资产,更多方面都会有更多纠纷。

  关于房产证上要不要加名字,我觉得结论还是比较明确的,如果能加,就尽量加,干脆硬气一点。

  

  如果对方给了承诺,那么把丑话说在前面,宁愿在早期就加上名字,也不要等到10年后,到那时可能更伤感情。

  张老师:对。

  孙老师:大家这一期探讨的是房产证加名字的问题,虽然是一个小细节,但也可能影响到安全感。有时候安全感可能比很多事情都重要。希翼大家能够接受大家的建议,也谢谢张老师今天的到来。

  张老师:谢谢孙老师!





  编辑概况:孙明展,候选北美精算师、国际金融理财师、中山大学金融系、统计系专业硕士导师、创必承创始人,个人微信公众号:孙明展

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